大家都說土地成本節節高升，土地價格跟房價的關係就跟麵粉和麵包的關係一樣，只要土地交易行情沒有下跌，房價根本上很難下跌。現階段的房市修正，市場會說「讓利」，深究其意，就是建商「少賺一點」，整體市場價格根本還未到達傷筋動骨的階段，在長期不合理的房市發展之下，不合理也成為常態，要如何在不合理之中找到相對合理，不會太誇張的價格作為進場尋找物件、評斷價值、談價砍價的依據，下列6大房價計算公式，可以幫助購屋族算出房屋「相對」合理的價格，就算不能買到最便宜，也不至於當買貴的那個冤大頭。

用中古屋行情推算同區預售案合理價

公式1：同期預售屋與成屋之間，屋齡每差距一年，約有2.5%價差

例如：5年中古屋每坪行情70萬元，同期同區段預售屋合理行情= 70萬元+ 5 * 2.5% *70萬 =78.75萬。

推算樓層價差是否合理

公式2：大樓通常4樓是最低價，每3層樓為1單位，每單位往上加價2%~3%

舉例：某建案4樓售價每坪50萬元，則7樓合理行情= 50萬 + ( 50*2%～3%) = 51～51.5萬；9樓合理行情 = 50萬 + ( 50*2%～3%) *2 個加價單位 = 52～53萬

從建案屬性與規劃評估開價是否合理

公式3：國宅=般住宅的7成；工業住宅=一般住宅的6～7成；地上權產品=一般住宅的5～6成；小套房=一般住宅的1.1～1.2倍。

從租金評估房價開價是否在合理範圍

公式4：租金與房價有正相關的倍數關係，在大台北地區房價合理範圍約略為屋齡相差3年內的產品的租金400～650倍。

比如：一間一房一廳約18坪左右屋齡5年的產品，租金2萬5，想要購買同社區或是附近屋齡相差正負三年內的一房一廳產品，合理總價約在1000～1650萬間。倍數視捷運、商圈、建案規畫與設計規格、建商品牌等因素而定。

從大樓租金投報率回推房屋總價是否合理到可進場

公式5：房子總價=月租金*12 ÷租金投報率（雙北投報率2～2.5%，其他縣市要抓3%）

舉例：購屋前可先跟大樓管理員或租屋網站查詢大樓內物件的月租金，假如某五年內新大樓的三房產品月租4.5萬*12÷租金投報率2%，可得出該棟大樓三房產品合理總價大約是2700萬元。

由建商購地價格估算未來預售推案每坪開價

公式6：預售屋每建坪單價=（購地價÷土地坪數÷容積率÷160% +營造成本）* 140%

假若：建商適用1.5億標下100坪的住三土地，容積率為225%，北市一般住宅目前每坪建造成本18～20萬間，該案未來推出的價格=(1.5億÷100坪÷225%÷160% +15萬) *140% =83.5萬。160%的數字主要是因為除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外，未來銷售的權狀坪數還會計入建物外的大小公設，佔比主建物的60%；140%是以管銷成本為為土地和建造成本的4成，所以需乘以140%。

建商若是想賣更高的價錢，賺更多的利潤，通常會採取（1）先養地等時機好時加價推案、（2）整合周邊地主土地，攤低土地成本、（3）爭取容積獎勵獲容積轉移，增加可售建坪、（4）壓低營建成本與管理和銷售成本、（5）採先建後售，等周邊行情上漲、（4）升級建材配備或設計制震結構，大批採購的成本只有建商知道，但卻可藉此大幅拉高開價。

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